松山市のC-next不動産からのお知らせとスタッフブログ。

相続や転勤、残債などの問題で「家を売りたい」という方は多いでしょう。しかし、そうした状況下でも、「まだローンを返済中だから家を売れないかも……」とお悩みの方は少なくないはずです。ここでは、そうした悩みをお持ちの方に向け、ローン残債がある場合でも不動産売却が可能かどうかを解説します。

◎ローン返済中の家でも売却は可能

結論から申し上げると、売却前の時点でローンが残っていても、家の売却自体は可能です。なぜなら、家を売却することで最終的に「ローンを完済できる」ケースがあるからです。そのため、家の売却で入る収入がローン残高より高いか、そうでない場合は不足分を補填して支払うことでローンを完済する必要があります。

なお、家を売却するためには「抵当権を抹消すること」が必須です。抵当権とは、住宅ローンを借りる際に、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利を指します。これにより、万が一ローンの返済が滞ってしまい、お金を借りた人が返済できない「債務不履行」になっても、お金を貸した側は担保である土地や建物を売却して弁済を受けることができるのです。

この抵当権は、ローンを完済することではじめて抹消できます。そのため、「抵当権の抹消」と「ローンの完済」はセットであると考えるとわかりやすいでしょう。

●抵当権抹消には手続きが必要

ローンを完済しても、抵当権が自動的に抹消されるわけではありません。抵当権は、ローンを借りていた本人が自身で行う必要があるので、注意が必要です。住宅ローンを完済すると、銀行から抵当権抹消に必要な書類が送られてきます。自分で法務局に行って手続きをするか、司法書士に手続きを依頼しましょう。

なお、家を売却する場合は、買主も一緒に所有権移転登記を行うため、司法書士への依頼が必須となります。その際、司法書士報酬の相場は抵当権抹消費用は、売渡証書作成費用も含め約4～5万円かかると覚えておくとよいでしょう。（登録免許税は除く）

◎ローン返済中に売却を考えたら……押さえておきたいポイント

前述の通り、家を売却するには売却時点で「ローンを完済していること」「抵当権を抹消していること」が条件です。そのため、ローン返済中の家を売却する際は、まずローン残債を家の売却で得た収入で返済できるかを確認しましょう。

●ローン残債の確認

ローン残債の確認は、売却計画を立てるうえで非常に重要なポイントと言えます。残債が思ったより少なければ、不動産を売却して得たお金でローンを返済できる可能性が高くなるからです。

ローン残債は、金融機関から毎年送られてくる返済予定表で確認できます（変動金利の場合）。返済予定表を紛失してしまった場合は金融機関から残高証明書を発行してもらうことも可能です。なお、金融機関によっては、ローンを借りている金融機関の支店やローンセンターの窓口で確認できます。このとき、身分証明書や通帳、返済口座がわかるものを忘れずに持参しましょう。

●売却価格の確認

続いて売却価格を確認しましょう。大体の売却価格は、不動産会社に物件を査定してもらうことでわかります。売却価格は、不動産会社が物件の立地、土地や建物の状態、周辺環境を踏まえ、周辺の不動産相場と照らし合わせることで算出されます。

ただし、不動産会社によって査定で重視するポイントは異なるため、査定額にはバラつきが生じます。正確な売却価格を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産一括サイトを活用すれば、複数の不動産会社に査定依頼をまとめて行えます。24時間いつでも査定依頼を申し込めるので、忙しくて同時に複数の不動産会社に査定依頼をできない方にもおすすめです。

◎売れない場合は「不動産買取」も検討しよう

「家を売りに出したのに、なかなか買主が現れない」――。そうした場合、「不動産買取」も検討してみましょう。不動産買取は、不動産会社に買主を探してもらう「不動産仲介」とは異なり、不動産会社に直接物件を売却する方法で、最短1週間で現金を手にできるという特徴があります。

不動産仲介とは違い買主のために内見準備をする必要もないので、転勤や相続などで、少しでも早く物件を売却したい人向けの方法と言えるでしょう。「買主が見つからない」という精神的負担が少ないのも特徴です。

ただし、不動産買取の場合物件の買取額が不動産仲介の6～8割程度のこともあるので、ローン残債を返済できるかしっかり確認する必要があります。

◎ローン返済中の家を売却したいなら、C-next不動産まで！

C-next不動産は、愛媛県松山市に拠点を置く不動産会社です。お客様一人ひとりに寄り添い、お悩みをしっかり聞くことをモットーとしています。「ローン返済中だけど家を売りたい」という場合はもちろん、「物件を売却してもローンが残ってしまうオーバーローン状態かもしれない」という方もご相談ください。お客様にとってベストな売却方法をご提案いたします。